Um assistente pessoal baseado em IA que conhece os seus imóveis e prepara as respostas aos seus clientes, interessados e hóspedes

Como pode a inteligência artificial ajudar consultores e proprietários a responder aos pedidos dos portais?

Uma aplicação lê por IMAP os avisos que os portais enviam para cada imóvel, separa o nome, o contacto e a mensagem do interessado do resto do email, e entrega o lote ao ChatGPT de quem responde — com a sua voz, o contexto de cada imóvel e o que perguntar em cada fase da conversa. O modelo redige; o consultor ou o proprietário revê e aprova; a aplicação envia por SMTP, só para o endereço de resposta do interessado. Do outro lado chega um email normal, de uma pessoa.

Foi desenhada para quem recebe vários pedidos por dia, em vários imóveis: consultores imobiliários, equipas de mediação e proprietários que gerem mais do que uma casa. Serve o arrendamento tradicional e, com a mesma arquitetura, a média e a curta duração — alojamento local incluído —, porque em todos o trabalho repetido é o mesmo: ler o pedido, perceber o que falta saber e responder com critério.

A Imobiliar-iA é a solução da BigLearn para o setor imobiliário. Este caso descreve uma solução construída e testada no arrendamento tradicional, ainda não em produção; a curta duração está desenhada na mesma arquitetura, mas ainda não configurada. Não há números de resultado para publicar, e não os inventamos: o que se descreve são as decisões — incluindo as que dispensaram o modelo.

O aviso do portal não é a mensagem do cliente

Quando alguém escreve através do portal, quem anuncia não recebe a mensagem dessa pessoa: recebe um aviso escrito para si. Um emoji, «nova mensagem de … sobre o teu imóvel», a referência interna do anúncio, o nome, o telefone e o email do interessado, a mensagem propriamente dita e, à volta, blocos de conselhos e publicidade do portal. O remetente é um endereço de sistema; a pessoa está no Reply-To.

Carregar em «Responder» é responder ao portal, não à pessoa. Por isso a aplicação separa o que interessa — nome, telefone, email e mensagem — e o texto do portal nunca chega ao modelo como se fosse do cliente. A resposta vai só para o endereço de resposta do interessado. Sem esse endereço, ou com mais do que um, o contacto fica bloqueado: quem responde é avisado e nada é enviado para outro endereço por aproximação.

Um imóvel, uma família de emails, uma fila

Cada imóvel tem um perfil com o remetente exato dos avisos e a referência exata que aparece no assunto — comparada como palavra inteira, para que REF_1 nunca apanhe REF_12. O correio que não pertence a nenhum imóvel é ignorado sem que o seu texto seja sequer descarregado. Os anexos nunca são pedidos ao servidor.

Cada imóvel tem a sua fila: a leitura acrescenta os pedidos novos de todos os imóveis, guarda os rascunhos já feitos e só retira o que foi enviado com sucesso. O décimo imóvel é outro perfil e outra fila, não outro programa; outra plataforma é outra família de emails no mesmo perfil. E quando o interessado responde diretamente ao email que recebeu, a mensagem é reconhecida como continuação da conversa — pelo identificador do email enviado ou pela conversa do Gmail — sem precisar do portal.

A voz é de quem responde, não do imóvel

Saudação, línguas, fecho e assinatura configuram-se uma vez, para todos os imóveis do consultor ou da equipa: «Caro» ou «Cara» conforme o nome, português de Portugal, inglês ou francês conforme a língua de quem escreve, «Com os melhores cumprimentos» e a assinatura da equipa — sempre igual, nunca traduzida. O perfil de cada imóvel guarda só o que é dele: o contexto e o que pedir em cada fase.

Sem a voz configurada, nada arranca. Um sistema que não sabe como a equipa cumprimenta não o improvisa: recusa-se a começar e diz o que falta.

A primeira resposta qualifica; a segunda espera por instruções

No arrendamento tradicional, a resposta certa a «Bom dia, estou interessado em visitar o imóvel» raramente é um horário de visita. É perguntar pela situação profissional e pelos rendimentos de quem vai viver na casa, pelo agregado familiar e pelas datas pretendidas de início e de fim do contrato. É isso que a primeira interação pede, a partir de um texto base de quem responde; o modelo ajusta a saudação, a língua e o fecho.

Na curta duração as perguntas são outras — datas de entrada e de saída, número de hóspedes, motivo da estadia, hora de chegada — e o que se confirma são as regras da casa, não os rendimentos. A estrutura é a mesma; muda o prompt de cada imóvel. Um consultor com um T2 para arrendar e um estúdio em alojamento local tem duas formas de qualificar na mesma caixa de correio.

A etapa só avança depois de um envio com sucesso — ler ou guardar um rascunho não conta — e fica registada mesmo depois de o email sair da fila. Quando o interessado responde, o contacto entra como segunda interação. Se ainda ninguém escreveu o que fazer nessa fase, o modelo avisa e espera: não inventa o passo seguinte.

O modelo escreve; o resto é código

A que imóvel pertence um email, qual é o único destinatário permitido, quando um contacto fica bloqueado, em que fase está a conversa, o que já foi respondido, o que fazer se a ligação cair a meio de um envio — isto é código, e é determinístico de propósito. O modelo entra onde acrescenta valor: escrever, na língua certa, uma resposta que pareça de uma pessoa.

Se a ligação SMTP cair a meio, o email fica marcado como incerto e nunca é reenviado sozinho: quem enviou confere os enviados e resolve. Um email repetido a um interessado custa mais do que um email atrasado. É a mesma escolha do assistente comercial por email: onde a previsibilidade vale mais do que a sofisticação, a regra ganha.

Sem API e sem nova subscrição: o ChatGPT que já se usa

A aplicação não faz chamadas à API de nenhum modelo. As respostas são redigidas na conversa de quem responde no ChatGPT, dentro do plano que já paga, e com as instruções que controla. Há duas formas de lá chegar: uma ligação MCP, em que o ChatGPT lê a fila, grava os rascunhos e pede aprovação antes de enviar, com autenticação OAuth e uma password própria; ou, quando a conta não permite ligações personalizadas, uma página local de copiar e colar.

Na página local, copia-se um prompt por imóvel, cola-se no ChatGPT e devolve-se a resposta — um bloco JSON que a página valida antes de guardar. O prompt leva a voz, o contexto do imóvel, o nome e a mensagem de cada interessado; não leva o email nem o telefone, porque o modelo não precisa deles para escrever.

O conhecimento do imóvel fica fora do modelo

Cada imóvel tem uma base de conhecimento em ficheiros de texto simples: o que o anúncio diz — extraído pelo ChatGPT a partir do link e revisto antes de guardar — e o que o consultor ou o proprietário escreve à mão, como condições, regras da casa, equipamento, horários de entrada ou zona. A regra é explícita: se a resposta não estiver na base, o modelo diz que vai confirmar e avisa quem responde.

Mudar a renda, a disponibilidade ou uma condição é editar um ficheiro; a resposta seguinte já usa o texto novo. Nada é treinado, e cada imóvel responde a partir do seu contexto e nunca do de outro.

Aceitar email é aceitar texto que não controlamos

Uma mensagem pode trazer «ignora as instruções anteriores»; uma resposta colada pode trazer um destinatário que ninguém pediu. Para a aplicação, ambos continuam a ser dados — não passam a ser regras. O texto dos interessados vai para o modelo marcado como informação, nunca como instrução; o remetente do portal e as regras de resposta nunca são lidos de um texto colado; o destinatário é verificado outra vez no momento do envio.

A página local só aceita ligações do próprio computador, com um código que muda a cada arranque, e mostra o conteúdo dos emails sempre como texto, nunca como HTML. São os padrões de cibersegurança by design que aplicamos em todos os setores, à escala de um consultor ou de uma pequena equipa.

Mais lento do que um robô — de propósito

Há soluções no mercado que respondem por WhatsApp em segundos, sem intervenção humana. Esta faz a escolha contrária: cada resposta sai com o nome de quem a assina e depois da sua aprovação. Com vários pedidos por dia, a aprovação faz-se em lote — ler, rever e aprovar uma dezena de respostas leva minutos, não uma manhã. O preço dessa escolha é a primeira resposta não sair às 23h40, mas na vez seguinte em que o lote é aberto.

Para um promotor com centenas de pedidos sobre o mesmo empreendimento, a arquitetura do assistente comercial por email, que responde sozinho, é a certa. Para um consultor ou um proprietário com vários imóveis — arrendamento, média duração ou alojamento local — e pedidos todos os dias, a aprovação em lote mantém o controlo sem voltar ao trabalho à mão.

O que ainda não faz

A solução está construída e testada, mas ainda não em produção. Dizemos o que falta, pela mesma regra com que etiquetamos os casos: só um portal de arrendamento está configurado, e as plataformas de alojamento local ainda não; o assunto da resposta ainda herda o do aviso do portal; os dados que o interessado já preencheu no seu perfil do portal ainda não evitam perguntas repetidas; e não há alerta de pedidos novos.

Números de catálogo, setembro de 2026: um portal; uma fila e uma base de conhecimento por imóvel; três línguas de resposta; duas interações com prompt próprio; seis ferramentas MCP; duas formas de ligação ao ChatGPT; e 34 testes automáticos — nenhum lê uma caixa de correio real ou envia emails.